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La contratación de una hipoteca es, para muchas personas, la decisión económica más importante que tomarán en su vida. En la mayoría de los casos supone una especie de matrimonio con el banco casi para siempre.
Los bancos son conscientes de ello y tienen en las hipotecas uno de sus productos estrella, puesto que gracias a ellas consiguen multitud de vinculación adicional con los clientes y, además, a un plazo considerablemente largo.
La primera gran pregunta que se realiza un futuro hipotecado es si ésta debe ser a tipo fijo o tipo variable. Desde Ecorenta vamos a intentar explicarte bien en qué consisten los diferentes tipos de hipoteca disponibles y cuál es el que mejor te conviene.
Diferentes tipos de hipotecas disponibles
Tradicionalmente, el mercado siempre ha ofrecido dos tipos de hipotecas: las fijas y las variables. Sin embargo, la crisis actual provocada por el rápido alza de los tipos de interés ha provocado la aparición de un tercer tipo de hipotecas, las mixtas. Las desgranamos a continuación.
Hipoteca fija
Es la hipoteca que tiene marcado un tipo de interés fijo desde el principio, de tal forma que tus cuotas mensuales serán siempre las mismas a lo largo de la vida de la hipoteca. Este interés fijo se calcula sin embargo en el momento de contratación de la hipoteca y siempre depende de las condiciones crediticias de ese momento en cuestión.
Ofrece una gran tranquilidad al comprador, puesto que si eres capaz de pagar las cuotas en un inicio, en teoría lo serás durante toda la vida del préstamo. Su gran pero es que las cuotas por lo general siempre serán más altas que en una hipoteca variable.
En un entorno de tipos bajos o negativos como el vivido durante la década de 2012 a 2022, cuando era posible obtener una hipoteca variable a tipos prácticamente cero, las hipotecas fijas estaban entre el 1% y 2%. Ahora, con los tipos de interés en máximos, las hipotecas fijas ofrecen un interés entre el 2,5% y el 4%.
Hipoteca variable
Era la única hipoteca que se tenía en mente hasta hace poco. Sus cuotas se calculan añadiendo un diferencial a un índice de referencia, que en España es casi siempre el Euribor. Es decir, que la cuota que pagas depende de la evolución de este índice que, a su vez, está muy ligado a la evolución de los tipos de interés.
Con un Euribor bajo, la cuota de la hipoteca será baja, mientras que si el Euribor sube, la cuota de la hipoteca subirá. Las hipotecas normalmente se revisan anual o semestralmente.
El diferencial también suele depender de la situación del Euribor, aunque al revés que con las hipotecas fijas: cuando los tipos están bajos el diferencial suele ser más alto para que los bancos ganen algo, mientras que si los tipos están altos el diferencial es más bajo.
La ventaja de estas hipotecas es que siempre sueles tener inicialmente un tipo más bajo, con el consiguiente riesgo de que los tipos de interés se disparen como ha sucedido en 2023 y, con ellos, lo haga la cuota mensual de tu hipoteca.
Hipoteca mixta
Se trata de una nueva modalidad de hipoteca cuya popularidad ha crecido durante este 2023 a causa de la rápida subida de los tipos de interés. Busca, en teoría, juntar lo mejor de las hipotecas fijas y variables. Lo mejor para los bancos, entiéndase.
Las hipotecas mixtas incluyen una primera parte de entre 5 y 15 años a cuota fija, mientras que el último tramo se ofrece a tipo variable con un diferencial sobre el Euribor. Ojo, esto es siempre así en este orden y nunca al revés.
En este caso los tipos, los tipos de interés del préstamo varían mucho en función de la situación actual del mercado, la cantidad de años totales del préstamo y la proporción entre fijo y variable.
Consideraciones generales sobre las hipotecas
Explicados los tres tipos de hipotecas existentes, la gran pregunta es «¿qué tipo de hipoteca me conviene?». Seguramente muchos recordaréis a los célebres eruditos hipotecarios que nos alegraron unas Navidades hablando de la importancia del «tipo fijo» con algunas copichuelas de más.
Estábamos en 2017 y su teoría era que el crédito estaba «regalado» y el Euribor acabaría subiendo, por lo que el tipo fijo era un chollo. Al final han tenido que esperar 5 años para que la realidad les diera la razón. Desde Ecorenta, con la sobriedad por bandera, os ofrecemos en cambio otra serie de consideraciones.
Tu esfuerzo para pagarla tiende a decrecer a lo largo del tiempo
Esto es una obviedad que mucha gente no tiene en cuenta. Las hipotecas son préstamos a muy largo plazo, generalmente 25 ó 30 años. Se trata de un tiempo lo suficientemente largo durante el cual la situación macroeconómica y tu situación económica evolucionará con el tiempo.
Salvo una catástrofe deflacionista, lo normal es que los precios vayan subiendo con el tiempo, y los salarios también. Tu préstamo, sin tener en cuenta el interés, será en cambio siempre el mismo. Dicho de otro modo, a medida que vayan pasando los años la cuota hipotecaria tendría que ir suponiendo un menor porcentaje de tus ingresos.
En los últimos 25 años, el IPC en España ha subido un 79,1%. Dicho de otro modo, si te hipotecaste hace 25 años, tu préstamo hipotecario se ha mantenido, pero el precio de la vida prácticamente se ha doblado, por lo que tu esfuerzo para pagar la hipoteca se ha reducido considerablemente.
El periodo medio de pago tiende a acortarse con el tiempo
Esto es en parte consecuencia del anterior punto. Aunque los préstamos hipotecarios se pidan a 30 años, lo cierto es que en realidad y de media duran bastante menos. La estadística habla de los 23,3 años actualmente.
Esto es debido a varios motivos. En primer lugar, a las cancelaciones anticipadas de los préstamos. Como a medida que pasa el tiempo la hipoteca va suponiendo menos parte de tus ingresos irás ganando la capacidad de ahorrar más, invertir esos ahorros y finalmente optar a acabar con la hipoteca antes de tiempo.
El segundo motivo es el cambio de casa. Con la evolución de los precios del mercado inmobiliario así como tus necesidades personales (familias que crecen, etc.) es muy probable que unos años después de comprar tu casa puedas venderla por un precio muy superior al que la adquiriste y comprar una mejor. En estos casos se cancela la hipoteca anticipadamente y se utiliza el dinero de una venta para sentar las bases del préstamo hipotecario de la nueva vivienda.
En definitiva, que aunque cuando vayas a meterte en un préstamo hipotecario pienses que será para «toda la vida», a medida que pasen los años la situación cambiará considerablemente.
Se calculan con el sistema francés
Otro punto a tener en cuenta es cómo se calculan los préstamos hipotecarios en España, que es con el denominado sistema francés. No vamos a entrar ahora en detalles sobre cómo funciona en detalle, pero debes quedarte que con este sistema se pagan muchos más intereses al principio que al final.
A groso modo, la mayoría de los intereses de la hipoteca se pagan durante el primer tercio de vida del préstamo. Dicho de otro modo, tu interés reside en pagar el menor tipo de interés posible durante la primera parte de vida del préstamo. A medida que éste se va extinguiendo, los intereses representan una parte menor del mismo.
A los bancos no les interesa la morosidad
Otra cosa que puede parecer una obviedad: los bancos otorgan préstamos hipotecarios para recuperarlos. A ninguna entidad le interesa dar una hipoteca y que el cliente acabe por no pagarla. Ejecutar los préstamos hipotecarios supone un gasto extra para el banco que no le interesa asumir de primeras.
Dicho de otro modo, si en algún momento tienes algún problema para pagar tu hipoteca, lo normal es que negocies con el banco. Éste te ofrecerá periodos de carencia u otras opciones para que puedas hacer frente al préstamo.
Nadie puede predecir la evolución del Euribor
En Ecorenta ya hemos escrito sobre esto: nadie puede predecir la evolución del Euribor. Que no te engañen. Ni los bancos, ni los políticos, ni nadie dispone de esa bola de cristal para leer el futuro.
En 2013, cuando se hundieron los tipos de interés, muchos son los que empezaron a recomendar hipotecas fijas sobre variables asegurando que los tipos acabarían por subir. Y al final tardaron diez años en hacerlo. Y a causa de una pandemia y dos guerras que han disparado la inflación. Diez años con el Euribor mayoritariamente en negativo. Diez años que, si pediste una hipoteca de treinta, corresponden al primer tercio en el que más intereses pagas.
Cambiarse de hipoteca -y de banco- es legal
Por último, y aunque vengamos insistiendo desde el principio que la hipoteca es préstamo a largo plazo y casi «para toda la vida», no es del todo cierto. Los préstamos hipotecarios pueden cambiarse y renegociarse. Ya sea dentro de tu propio banco o marchándote a otro.
Es más, a medida que avanza la hipoteca y el préstamo va suponiendo un porcentaje menor del importe total de la vivienda, el riesgo del préstamo para el banco va por lo general decayendo, por lo que te pueden ofrecer mejores condiciones. En ese sentido, lo más importante a la hora de contratar una hipoteca es asegurar que no tenga estas comisiones de cancelación anticipada o por cambio de banco.
Conclusión: ¿Hipoteca fija, variable o mixta?
Si has llegado hasta aquí sabrás cuál es la posición de Ecorenta. La hipoteca que más te conviene es la que menos intereses te va a cobrar al principio del préstamo y que no tenga comisiones de amortización, cancelación o novación. Y esto corresponde, generalmente, a las hipotecas variables.
La mayoría de los intereses hipotecarios los vas a pagar en el primer tercio de vida del préstamo y son los que te interesa optimizar. De nada sirve hacer cávalas sobre la evolución futura del Euribor porque nadie sabe cómo va a ser y, si las cosas se tuercen, siempre estarás a tiempo de renegociar las condiciones de la hipoteca o cambiar de banco.
